Sin duda, PropTech es una de las palabras de moda en el sector inmobiliario. Con un mercado que alcanzó los 21.000 millones de dólares en 2021 según datos de Crunchbase, bajo este término se encuadran todas las nuevas tecnologías que permiten gestionar la construcción, compra, mantenimiento, inversión y administración en Real Estate. Las expectativas para 2022 es que este tipo de industria no cesará de crecer (por ejemplo, en España según el Informe Anual del Observatorio de Startups de la Fundación Bankinter, el Real Estate & PropTech es el segundo sector que ha obtenido más financiación en este último año, como informa Dirigentes). ¿Qué podemos esperar de este sector para el futuro?

Uno de los primeros elementos necesarios a entender para acercarse a la realidad de las PropTech es la amplitud (y por tanto complejidad) de soluciones que se engloban dentro de una misma industria. En primer lugar, por la cantidad de soluciones disponibles, dado que aquí podemos entender desde, por ejemplo, herramientas que faciliten la comunicación entre todas las partes involucradas en una inversión, hasta la aplicación de inteligencia artificial y data analytics para identificar tendencias. Además, si atendemos a la propia complejidad del sector del Real Estate, no es lo mismo las soluciones tecnológicas que podemos encontrar en la fase de construcción (que se engloban bajo la etiqueta de ConTech), con las que aplican en el ámbito residencial, comercial u hotelero, por citar un par de ejemplos.

Y es que según el informe PropTech Global Trends 2020, bajo el paraguas de las PropTech encontramos doce categorías: búsqueda de inmuebles comerciales, alquiler vacacional y de corta estancia, alquiler de larga estancia y búsqueda de compraventa, servicios del hogar, aseguradoras, gestión de carteras de inversiones, administración de propiedades, IoT en el hogar, gestión de inmuebles y servicios, gestión de la construcción, herramientas para agentes inmobiliarios y cartografiado de interiores (indoor mapping).

Según datos de Ascendix, Estados Unidos es la región que concentra un mayor número de empresas de tipo PropTech, con un 59,7 % del total mundial, seguido de Europa (27,2 %) y Asia (3,5 %). En Europa el desglose de estos datos por tipo de negocio demuestra que el B2B es donde tiene más presencia, con el 60,14 %; y en cuanto a industria el residencial es el líder, con el 55,14 %.

El desarrollo reciente de este sector (según datos del ya mencionado PropTech Global Trends la industria alcanzó un volumen de casi 85.000 millones entre 2010 y 2020), viene motivado por diversas causas: por supuesto macroeconómicas, pero también la presencia cada vez más creciente de tecnologías más innovadoras y fáciles de implementar, los cambios culturales que incrementan la capacidad de uso y el apetito por parte de los consumidores, la aceptación cada vez más creciente por parte de los gestores, y por supuesto los cambios generados por la pandemia del Coronavirus, que han acelerado una tendencia que ya venía claramente al alza.

Todo lo dicho hasta ahora tiene su reflejo en el mercado de inversiones. Por ejemplo, los principales portales inmobiliarios españoles, Idealista y Fotocasa, han adquirido en los últimos meses compañías de PropTech, como es el caso de Inmovilla y PixiePixel respectivamente. A finales de 2021 Clickalia captaba 460 millones, en lo que suponía la mayor ronda de financiación de una start-up española la mayor firma de venture capital especializada en PropTech. El sistema operativo de casas inteligentes SmartRent anunció en 2021 su salida a bolsa a través de una SPAC en una operación de 2.200 millones de dólares. En estas dos operaciones participó el fondo de venture capital especializado en PropTech Fifth Wall.

¿Qué sucede por regiones?

Si analizamos más pormenorizadamente la industria PropTech por regiones, vemos como ese buen estado de salud e interés por parte de los inversores es una constante. En LatAm, según información de Startupeable, el número de inversiones de VC en startups PropTech creció el 54 % entre 2018 y 2020 (recogiendo a su vez datos de Pitchbook), alcanzando 43 operaciones en ese último año con un valor de 571 millones, lo que le permite ser la cuarta industria por rondas levantadas. Y según el informe de mercado de mayo de 2022 de SlingHub las empresas que proporcionan tecnología para el mercado inmobiliario han recaudado 367 millones de dólares en nueve rondas, lo que ha dado lugar a 3 unicornios PropTech en el continente: Habi (Colombia), Dock (Brasil) y Nowports (México).

En cuanto a Europa, según Property Week citando también a su vez datos de Pitchbook, el mercado europeo registró un año récord en 2021, alcanzando aproximadamente el 20% de la inversión global, incluyendo 3.800 millones de euros de inversión de capital riesgo en más de 200 inversiones (lo que supone un crecimiento del 350% respecto a 2020).

En el Reino Unido, según un estudio de la empresa de capital riesgo Pi Labs, la inversión en PropTech alcanzó los 1.600 millones de libras (1.900 millones de dólares) en 2021, más de cuatro veces el total de 2020 y más de 15 veces la inversión total del sector en 2016 (que fue de 105 millones de libras). El mismo informe señala que hubo 152 inversiones globales de PropTech en 2021, con una inversión total de 18.200 millones de dólares.

En Estados Unidos, la actualización del mercado PropTech del primer trimestre de 2022 de Houlihan Lokey señala que el mercado estadounidense registró 4.800 millones de dólares en inversiones a través de 134 inversiones. En los tres primeros meses de 2022, hubo 27 rondas de financiación de más de 50 millones de dólares, y 12 rondas de más de 100 millones de dólares.

Una vez aclarado el interés e importancia de esta industria es el momento de preguntarse: ¿cuáles son algunos de los usos de las PropTech más destacados y qué mayor impacto tendrán? Analizamos aquí algunas de sus claves:

Smart y green contracts

La aplicación de las PropTech permite generar, en primer lugar, relaciones transparentes, medibles y justas entre los distintos actores involucrados, por ejemplo mediante la aplicación de tecnologías como el blockchain para la puesta en marcha de contratos inteligentes (Smart contracts). Además, la necesidad cada vez más creciente de incluir criterios ESG en la gestión de las propiedades también se puede ver beneficiada de la tecnología como driver, mediante la puesta en marcha de green contracts. Y es que a medida que las cláusulas verdes gozan de cada vez más presencia en los contratos de alquiler, la tecnología puede apoyar aquí tanto en la medición como el cumplimiento de estas cláusulas, garantizando la transparencia de la información, la eficiencia de la propiedad o que estas cláusulas se cumplen llegado el momento, entre otros temas.

Real Estate Analytics

La aplicación de big data y el análisis de la información obtenida es, sin duda, una de las grandes oportunidades para el sector. Ya en 2018 McKinsey avanzaba las posibilidades de este tipo de soluciones, y desde entonces no ha cesado de crecer. Aprovechar todas las oportunidades que ofrece la gestión de los datos permite tener más y mejor información (en aspectos como valoración del inmueble, mantenimiento y otros), maximizar el rendimiento de la inversión, detectar oportunidades y áreas de mejora, reducir el riesgo aparejado a la propiedad (lo cual también implica ahorros por ejemplo en lo relativo a seguros) o mejorar el aspecto financiero, lo cual nos lleva al siguiente apartado

Automatización de la administración de la propiedad

La gestión administrativa de las propiedades es, posiblemente, una de las actividades con mayor impacto en el día a día de los equipos relacionados con la gestión de la inversión en Real Estate. Los property manager a cargo de esta labor suelen tener que trabajar con ingente información, lo que muchas veces supone que dedican demasiado tiempo al tratamiento de la información, y no tanto a su labor de gestionar los inmuebles, que es donde pueden dar mayor valor añadido. La aplicación de las PropTech, especialmente aquellas que permiten automatizar este tipo de funciones está representando una oportunidad para fondos e inversores.

Oportunidades transfronterizas

Hasta ahora, el sector inmobiliario ha necesitado un conocimiento local que permitiese entender el mercado y los mecanismos de inversión en un país en concreto. Las PropTech además de multiplicar las oportunidades están incrementando también el alcance geográfico. La aplicación de herramientas que facilitan la comunicación permite solventar las dificultades aparejadas a tener que gestionar equipos grandes y, especialmente, deslocalizados. Tecnologías como la realidad virtual y aumentada permiten no tener que depender de encontrarse físicamente en el mismo lugar que la propiedad.  O, por poner otro ejemplo ya mencionado, la aplicación del big data permite conocer tendencias y oportunidades comerciales en mercados internacionales.

En definitiva: no cabe duda de que las PropTech están revolucionando el sector del Real Estate y, especialmente, la forma de invertir en el mismo y gestionar los portfolios.

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