Tras la reforma tributaria acontecida en Chile (Ley 20.780), se modificaron los conceptos de “venta” y “vendedor”, afectando con IVA a la venta habitual de bienes inmuebles, excluyendo explícitamente a los terrenos.

A raíz de esto, el SII instruyó, por medio de la Circular N°42, aspectos de interés para la actividad de la construcción e inmobiliarias, que rigen a partir del 1.01.2016.

Los 10 puntos más importantes de la citada circular son:

1. La modificación de los conceptos de “Venta” y “Vendedor” en la ley del IVA dejó expresamente excluidos a los terrenos.

2. Las ventas de inmuebles del giro (habituales) de un contribuyente, sea constructora, inmobiliaria o de otro tipo, se gravan con IVA debito fiscal.

3. El giro inmobiliario efectivo, podrá ser considerado habitual para la aplicación del IVA aunque el SII podrá considerar la naturaleza, cantidad y frecuencia con que el contribuyente realiza la venta de inmuebles (una al menos sería suficiente). Para el uso del crédito fiscal no bastará para la aplicación del IVA con establecer la actividad en la escritura social ni en el inicio de actividades u otro documento. Esto llevará a los contribuyentes que pretendan no gravar con IVA las ventas
de sus inmuebles a demostrar que no caen en ninguna de estas dos presunciones de habitualidad que establece la ley: venta de edificios por pisos o departamentos antes de 4 años contados desde su adquisición o construcción, y plazo inferior a 1 año entre la adquisición o construcción del bien
raíz.

4. Los contribuyentes que tengan el giro habitual de venta de inmuebles tendrán derecho a un 100% de IVA crédito fiscal. Los que no sean habituales solo tendrán derecho a un 35% del crédito que les haya sido facturado.

5. Las ventas de inmuebles con subsidio habitacional estarán exentas o no afectas a IVA débito fiscal.

6. Así mismo, las inmobiliarias perderán el 100% del crédito fiscal al momento de realizar una venta financiada con subsidio habitacional.

7. La proporcionalidad del IVA afectará a las inmobiliarias respecto de sus bienes adquiridos o construidos y cuyas ventas sean afectas, exentas o no afectas.

8. Las ventas de inmuebles del activo inmovilizado estarán afectas a IVA débito fiscal, si al momento de su adquisición tuvieron derecho al IVA crédito fiscal.

9. Los contribuyentes con giro habitual de venta de inmuebles podrán invocar un IVA crédito retroactivo respecto de los inmuebles adquiridos o construidos con un plazo general de hasta 3 años de anterioridad al 1.01.16.

10. Las inmobiliarias y otros contribuyentes vendedores de inmuebles, que se incorporan ahora al IVA, podrán solicitar la devolución del remanente del crédito fiscal de IVA, generado de la compra de bienes del activo inmovilizado, esto como beneficio para confrontar sus necesidades de liquidez.