En el contexto de la COP26, Adolfo Poveda, Senior Real Estate Manager de Auxadi, reflexiona sobre los criterios ESG aplicados en el sector del Real Estate, y analiza cómo los pequeños cambios pueden marcar una gran diferencia.

El Foro Económico Mundial en su informe «Environmental Sustainability Principles for the Real Estate Industry» ya expresó en 2016 como el sector inmobiliario consume más del 40% de la energía mundial producida al año, o como los edificios son el origen del 20% de las emisiones mundiales de gases de efecto invernadero y que utilizan alrededor del 40% de las materias primas. Está claro que el sector del Real Estate presenta áreas de mejora en cuanto a la sostenibilidad, lo cual explica porqué la aplicación de criterios ESG es una prioridad para esta industria.

En marzo de 2021, Preqin informó de que el sector inmobiliario es mucho más propenso a ver los ASG, como se les conoce también en español, con cierto escepticismo, señalando que los gestores inmobiliarios creían que estos criterios limitaban el «conjunto de oportunidades» y que los gestores tenían dudas sobre el rendimiento de las inversiones. Esto, hasta cierto punto, es cierto. La gran mayoría de los inmuebles ya construidos no lo fueron con estos criterios en mente, y el mercado está muy limitado en cuanto a los edificios que ya se consideran ecológicos. Pero esa es una de las razones por las que es tan importante ahora. Como afirma el ya mencionado White Paper del Foro Económico «muchos inmuebles existentes serán calificados como no aptos para el futuro y se quedarán atrás a la hora de competir por los clientes y las tasas de ocupación y los inversores en un futuro a medio y largo plazo».

Los gestores también deben tener en cuenta las políticas medioambientales, que son cada vez más estrictas y se hacen cumplir a rajatabla. Todo ello sin tener en cuenta los incentivos fiscales y las subvenciones disponibles para las mejoras de los inmuebles. El estudio publicado por Auxadi, «Maximising New Growth Opportunities in the Real Estate«, muestra cómo el 56% de los encuestados cree que la demanda por parte de los inversores de factores ESG aumentará a medida que los fondos incorporen con éxito estos criterios en su proceso de inversión.

A pesar del aumento de la demanda de información sobre sostenibilidad por parte de los inversores, muchas empresas siguen proporcionando poca o ninguna información sobre ESG, lo que hace que sea mucho más difícil para los inversores medir el rendimiento de los activos.

Los criterios ESG también fueron un tema tratado en nuestro webinar sobre las SOCIMI. Miguel Pereda, director general de Lar España, señaló que «cuanto más grande es el inversor, mayor es el enfoque que pone en los [ESG]». También comentó que los criterios ESG «no es algo que se pueda empezar el 1 de enero, sino que requiere mucha preparación». En el mismo panel, Ismael Clemente, director general de Merlin Properties, señaló: «…o los incoirporas o eres completamente inviable». Y continuó: «Cuando se trata del mercado operativo y se habla con los inquilinos, la gente habla de sostenibilidad, pero aún no está preparada para pagar la sostenibilidad». Ambos invitados de nuestro panel señalaron que sus empresas (dos de las mayores inmobiliarias de España) llevaban muchos años explotando y certificando edificios sostenibles, simplemente porque «tenía sentido». Alfonso Venavides, consejero y presidente del panel de Auxadi, también señaló que «la gestión profesional también introduce mejoras en los mercados, en los activos: la sostenibilidad es real. No es algo bonito de tener, es una prioridad».

Retorno sobre la inversión

Hay pruebas de que los inversores y los inquilinos buscan edificios comprometidos con las prácticas sostenibles. Por supuesto, los gestores se preocupan por el impacto que las medidas de sostenibilidad tendrán en sus carteras. M&G Real Estate utilizó recientemente sus propios edificios certificados en Europa para realizar un estudio de impacto sobre la rentabilidad. Sus conclusiones demostraron que los activos habían incurrido en mayores costes de explotación (+31 puntos básicos) debido a la aplicación de tecnologías sofisticadas. Sin embargo, la obtención de mayores ingresos por alquileres (+53bps) compensó el aumento de los gastos y dio lugar a mayores flujos de caja para la distribución (+19bps). La sostenibilidad también puede mitigar el impacto de la obsolescencia de los edificios, mejorando la resistencia y aumentando el valor de los activos inmobiliarios.

Cómo aplicar los criterios ESG

Los gestores inmobiliarios pueden mejorar las credenciales ecológicas de un edificio de muchas maneras y aumentar drásticamente su atractivo, mejorando así lo que pagarán los inquilinos ahora y la rentabilidad a obtener ante una futura venta. Algunas soluciones sencillas y relativamente baratas para poner en marcha un plan de acción ESG y minimizar la huella medioambiental de su propiedad podría incluir acciones como:

  • Instalar contadores inteligentes para el seguimiento de la energía
  • Cambiar a las bombillas LED para aumentar la eficiencia y la durabilidad y reducir los residuos.
  • Colocar sensores para que las luces de las zonas comunes no desperdicien energía
  • Revisar y actualizar las políticas de gestión y reciclaje de residuos
  • Proporcionar un almacén de bicicletas o un espacio verde.
  • Mejorar el aislamiento del inmueble y/o los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado, reduciendo el consumo de energía y los consiguientes costes para los inquilinos.
  • Utilizar tecnología solar fotovoltaica para complementar el uso de energía de su edificio.
  • Considerar los espacios verdes: mejoran la calidad del aire en el área inmediata y aumentan drásticamente el bienestar. Y los espacios verdes no tienen por qué estar a nivel del suelo; los jardines en las azoteas no sólo son viables, sino que también pueden mejorar el aislamiento.

Estas medidas no tienen por qué costar mucho y los gestores pueden incluso compensar el coste con subvenciones.

Otra razón por la que los criterios ESG pueden ofrecer complejidades para los gestores inmobiliarios es la falta de claridad en las responsabilidades. Los green contracts, por ejemplo, abordan la confusión sobre el cumplimiento de las normas ESG al definir claramente las responsabilidades en materia de sostenibilidad tanto del inquilino como del propietario, y proporcionan una base para una perspectiva medioambiental colaborativa y alineada.

Como ya se ha mencionado, debe tenerse en cuenta la preparación de la cartera inmobiliaria para el futuro. Otro de los insights obtenidos por el White Paper publicado desde Auxadi nos mostró que la mayoría de los gestores creen que la eficiencia energética y el desarrollo/equipamiento sostenible son las principales cuestiones medioambientales materiales que hay que tener en cuenta.

Los inquilinos corporativos están abandonando definitivamente el modelo de oficina más tradicional para pasar a entornos colaborativos de planta abierta, por lo que la actualización de sus planos no hará sino mejorar el atractivo, el precio y reducir el riesgo. En el ámbito residencial, el aumento de los costes energéticos y la amplia aceptación de las consideraciones medioambientales hacen que los inquilinos quieran que sus viviendas sean lo más eficientes posible desde el punto de vista energético.

Los inmuebles que ofrecen a los inquilinos el entorno que desean con las consideraciones ESG que esperan sólo pueden tener una ventaja competitiva en el mercado actual. Y estas consideraciones serán aún más fuertes en los próximos años, como cree el 55% de los encuestados en nuestro estudio.

Otra cuestión a tener en cuenta es la antigüedad del inmueble y la normativa de conservación. Especialmente en Europa, los inmuebles adquiridos para su desarrollo pueden estar sujetos a normas de conservación específicas que restringen los cambios que pueden realizarse en la propiedad. Estas normas pueden ser estrictas, pero no deben desanimar a los promotores, ya que el compromiso de la UE con el patrimonio arquitectónico fomenta «la restauración inteligente y la reutilización adaptativa de los edificios del patrimonio y apoya el intercambio de buenas prácticas y la promoción de la excelencia».

Las acciones de reutilización adaptativa de los edificios del patrimonio deben basarse en el principio de la mínima intervención, pero pueden aplicarse a una gran cantidad de edificios patrimoniales infrautilizados: antiguas escuelas, hospitales, estaciones de tren, teatros…

En resumen: pequeños cambios para un gran impacto

En definitiva, los ESG en el sector del Real Estate son un reto, pero no tiene por que ser complejo. Los cambios pequeños y relativamente sencillos pueden tener un gran impacto en la sostenibilidad de una propiedad, en su atractivo y en el posterior retorno de la inversión. Por otro lado, los riesgos que conlleva no comprometerse con la sostenibilidad y el medioambiente son evidentes. Dado que las mejoras en materia de ASG crean diferencias tan drásticas para los gestores inmobiliarios, no hay ninguna razón para contenerse.

Experiencia internacional – Conocimiento local

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Adolfo Poveda
Real Estate Senior Manager

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