En abril, el Parlamento alemán, aprobó la reforma del régimen del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales («RETT») en relación con las transacciones de acciones de sociedades inmobiliarias, siendo aprobado por el Consejo Federal el pasado 7 de mayo. Una vez sea aprobado por el Presidente Federal y publicado en el Boletín Oficial Federal se prevé entre en vigor el próximo 1 de julio de 2021.
¿En qué se basa fundamentalmente esta reforma?
En primer lugar, se modifican varios umbrales:
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El nivel de inversión se reduciría del 95% al 90%
Esta reforma prevé que el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (RETT alemán) se aplique cuando, al menos, el 90% de las acciones de una sociedad inmobiliaria se transmite, directa o indirectamente. Por tanto, se reduce el nivel de inversión del 95% al 90%, equiparándolo a la transmisión de un bien inmueble de tal manera que, con la nueva Ley, para que la adquisición de una sociedad inmobiliaria no esté sujeta al impuesto deberá limitar su participación al 90%.
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Ampliación de los plazos de tenencia de 5 a 10/15 años
La reforma prevé que el vendedor mantenga durante un periodo mínimo de 10 años (actualmente 5) el 10% restante de la participación. Además, ciertos periodos de tenencia de la ley actual en los que se aplican determinadas exenciones se ampliarán igualmente de 5 a 10 o incluso a 15 años, como es el caso del periodo de tenencia previa. Transcurrido dicho periodo no se aplicaría el RETT, por lo que si se transmiten las acciones dentro de ese periodo la operación estaría sujeta al Impuesto.
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Exención para las entidades cotizadas
Las transmisiones de acciones a nuevos accionistas en el curso de una operación bursátil no se someten a las limitaciones anteriores por encontrarse exentas, aunque se transfieran mas del 90% de las acciones. Por tanto, los fondos y sociedades inmobiliarias que cotizan en bolsa (o en determinadas bolsas de valores equivalentes de la UE, EEE u otras autorizadas en virtud de la Ley alemana), cuando las transferencias de acciones se realizan a través de dichas bolsas, se encuentran al margen de este Impuesto. Las operaciones extrabursátiles no estarán cubiertas.
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Entrada en vigor
Esta reforma se prevé entre en vigor el próximo 1 de julio de 2021. Por tanto, se aplicarán a transacciones que tengan lugar a partir de esta fecha. Las operaciones firmadas antes del 1 de julio de 2021, pero cerradas con posterioridad, estarán sujetas a las nuevas normas.
Con esta reforma se pretende evitar la diferencia de tributación hasta ahora existente entre la transmisión de inmuebles directa, sujeta al Impuesto, y la realizada mediante la venta de acciones de compañías inmobiliarias, actualmente no sujeta, viéndose afectados no sólo las empresas inmobiliarias residentes en Alemania, sino también las no residentes con inversiones inmobiliarias en este país.
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